部屋を借りるときに初期費用として敷金と礼金を支払うことを知ってはいるものの、なぜ支払わなければならないのかよく分からない人も多いのではないでしょうか。

敷金・礼金なしの物件もありますが、どのような仕組みかを理解しないまま契約をしてしまい、後にトラブルに発展するケースも少なくありません。敷金と礼金の定義や相場、返金されるケースなどについて確認しましょう。

敷金・礼金とは？

敷金と礼金は部屋を借りる際に、初期費用として支払わなくてはならない費用です。しかし、それぞれについて十分に理解せず、結果として損をしている人も少なくありません。そこで、まずは敷金と礼金に関する注意点について解説します。

■敷金とは

敷金とは賃料の未払いや退去時の原状回復費用に備えて、大家さんや管理会社に担保として預ける費用のことを指します。事前に一定額の敷金を支払うことで、退去時に大きな費用を請求されるリスクが抑えられる点がメリットといえるでしょう。

退去時に部屋のクリーニングなどで原状回復にかかった修繕費を差し引いて余った敷金は返金されますが、原状回復費用の基準にはあいまいな部分が多く敷金が戻ってこないことも珍しくありません。

敷金が原因でトラブルに発展しないためにも、契約書に記載されている内容を事前に確認しておくことが重要です。

■礼金とは

礼金とは、大家さんに「お礼金」の意味合いで支払う費用のことです。修繕費などにあてた差額が返金される敷金とは異なり、礼金は一切返金されません。

また、最近では礼金ゼロの物件もあります。

■敷金と保証金の違いは？

関西地方では敷金のことを「保証金」と呼ぶこともあり、基本的に敷金と保証金は同等の意味で捉えてもよいでしょう。

しかし、不動産会社によっては敷金と保証金の両方を設定しているケースもあり、同等の意味で解釈してしまうと後からトラブルになりかねません。敷金と保証金の両方が提示された場合は、不動産会社にそれぞれの費用の意味を確認するようにしましょう。

■敷引き契約に注意

契約時に「敷引き」という特約がある場合には注意が必要です。敷引きは「謝礼」「自然損耗」などの名目で、無条件に全額または一定額を差し引かれてしまう仕組みのことです。

そのため、本来ならば返金の可能性がある敷金ですが、この「敷引き」がある場合には返金がされません。敷引き契約は、特に西日本で多く見受けられます。西日本で賃貸物件に入居する際には、契約時に必ず確認をしましょう。

敷金・礼金の相場は？

地域によって多少の差はあるものの、敷金・礼金の相場は家賃の1〜2か月分が一般的です。しかし、例えばファミリー世帯向けの広い物件の場合には家賃の3か月以上、ペットを飼う際には家賃の2か月以上と設定されているケースもあります。

また、最近では「敷金・礼金ゼロ」の物件もよく見かけるようになりました。ただし、敷金・礼金ゼロの物件の中には、相場よりも家賃を高めに設定していたり、短期解約の違約金などの特例を設けていたりするケースもあるので注意が必要です。

しかし、「敷金・礼金ゼロ」の物件すべてにそういった設定がされているわけではありません。中には長期の空室を避けるために、敷金や礼金をゼロにして入居しやすくしている場合もあります。

いずれにせよ、敷金や礼金がゼロとなっている物件は初期費用が抑えられるからと簡単に入居判断を下すのではなく、きちんと見極めることが大切です。

敷金からお金が差し引かれるケース

上記で述べたように、敷金からは原状回復に伴う修繕費が差し引かれます。しかし、借主が負担する敷金の範囲は大家さんや管理会社によって異なるため、事前に借主負担の範囲を知っておくことが大切です。

敷金から差し引かれる費用に納得がいかないケースであれば、修繕費の内訳を見せてもらうなどして交渉を行いましょう。

■借主が敷金から負担するケース

借主の故意・過失、善管注意義務違反による損傷がある場合には、借主が修繕費を負担しなくてはなりません。事前に敷金として預けていた費用から差し引かれることになるでしょう。

例として、主に次の事例が挙げられます。

• ・DIYや引越しで生じた壁や床の傷（くぎ穴、ネジ穴、引っかき傷など）
• ・タバコのヤニや臭い
• ・ペットによる傷や臭い　など

■借主が敷金から負担しなくてもいいケース

経年変化や各備品の耐用年数を超えている場合は、貸主が敷金を負担します。そのため、借主が負担することはありません。借主が負担しなくていいケースとして、主に次の事例が挙げられます。

• ・家具の設置による床やカーペットのへこみ
• ・畳の変色やフローリングの色落ち
• ・日照などによるクロスの変色
• ・テレビや冷蔵庫の背面の黒ずみ　など

このほか、法律で「エアコンは6年」「便器や洗面台は15年」など、建物に付属しているそれぞれの設備に対して耐用年数が決まっています。退去するタイミングで耐用年数を超えている場合の修繕費は、貸主負担となる場合があるため、退去時には修繕費の内訳は確認しておくようにしましょう。

敷金・礼金ゼロの物件がある理由と注意点

前述の通り、敷金・礼金ゼロの物件も存在します。そもそも大家さんや管理会社が「敷金・礼金ゼロ」を設定している理由の1つとして挙げられるのが、空室の回避です。

敷金・礼金ゼロに設定して入居希望者の初期費用の負担を減らせば、早く空室が埋まると予想できます。入居時の出費を抑えたい人にとっても、本来なら部屋を借りる際の初期費用としてかかるものが不要となれば、魅力を感じるでしょう。

しかし、実際には後からなんらかの費用が発生するなど制約があるケースもあり、注意が必要です。具体的にどういったデメリットや注意点があるのか、確認してみましょう。

■短期解約の違約金がかかる可能性がある

敷金・礼金ゼロ物件に見受けられるのが、短期解約における違約金の発生です。初期費用を割引している分、短期間で引越しをされてしまうと大家さんや管理会社が赤字になってしまうため、短期解約の違約金を設定している物件も少なくありません。

短期解約の違約金は物件によって異なりますが、下記のような金額が一般的です。

• ・1年以内の解約：家賃の2か月分
• ・1年以上2年以内の解約：家賃の1か月分

短期解約の違約金の詳細については、賃貸人（大家さんや管理会社）は賃貸借契約書と重要事項説明書の両方に記載することと、契約時に説明することが義務づけられています。そのため、入居者が退去時に違約金を請求されて「知らなかった」という言い訳は通用しません。

とはいえ、転勤など急な引越しを余儀なくされるケースもあるでしょう。後にトラブルにならないためにも、短期解約の違約金の有無に関して契約時に必ず確認しておきましょう。

■退去時の原状回復費用として請求される可能性がある

先にも述べたように、敷金は退去時の修繕費として大家さんに事前に預けておく費用です。しかし、敷金・礼金ゼロの場合には事前に支払いをしていないため、退去時の原状回復費用を請求される可能性があります。

もちろん部屋の使い方に問題がなければ高額になるリスクは少ないでしょう。ただし、タバコによる壁紙の変色や明らかに借主に原因がある壁の傷などは、原状回復費用を支払わなければなりません。

費用は修復を担当する会社や部屋の広さによって異なりますが、ワンルーム全体の壁紙を貼り替える必要がある場合は1万5000円〜4万円、2LDKの場合10～35万円が相場となっています。そのため、退去時にある程度の資金を用意しておくことが必要です。

■鍵交換代などが相場よりも高い可能性がある

入居の際に鍵の交換は義務ではないものの、防犯面を考えると必須といえるでしょう。前の入居者がスペアキーを作っていた場合、住居に侵入できてしまうため、空き巣や強盗などの被害に遭う可能性も否めないからです。

一般的に鍵交換の費用は入居時に借主が負担することになっています。一般的なディスクシリンダーキー（両側に非対称のギザギザした山が付いている鍵）やカードキーなどであれば1万円程度、それ以外の特殊な鍵の場合は3万円程度と考えておきましょう。

しかし、内訳があやふやになっていることも多く、相場よりも高い金額で鍵の交換代を請求されるケースも少なくありません。どのような種類の鍵で、交換にかかる費用はいくらなのか、事前に確認をしておくことが大切です。

■物件の状態が良くない可能性がある

また、あまり状態の良くない物件である可能性も考えられます。とにかく空室を埋めたいがために、敷金・礼金ゼロに設定して入居者を集めようとする大家さんや管理会社が少なからずいるからです。

入居希望者の中には、初期費用を抑えられればよいと考える人もいるかもしれません。しかし、状態の悪い物件に長く住み続けると、退去時の原状回復費用に想像以上の金額を請求される可能性も考えられます。

また、状態が良くないことから住み心地が悪いと感じ、生活に支障が出てしまっては元も子もありません。しかし、短期解約の違約金が設定されていると、安易に引越しを検討することもできなくなるでしょう。

そうならないためにも、必ず内見をして住み心地をイメージしながら物件の状態を確認することをおすすめします。

■物件の選択肢が狭まる

そもそも「敷金・礼金ゼロ」の物件はそこまで多いわけではありません。そのため、そうした物件だけに絞って探してしまうと、理想の物件が見つからない可能性も高くなります。敷金・礼金ゼロにこだわりすぎずに物件を探すことをおすすめします。

敷金・礼金は契約時によく確認しよう

上述の通り、敷金・礼金には押さえておくべきポイントがいくつかあります。特に契約時や入居時には主に以下のポイントを意識しながら確認を怠らないようにしましょう。

■契約書はよく確認する

契約時には、口頭の説明を聞くことはもちろんですが、契約書もよく確認するようにしましょう。あまり目を通さずに安易に契約してしまうと、後にトラブルが発生したときに自分を守れなくなってしまうケースも少なくありません。

不当な請求をされたとしても、泣き寝入りするしかない事態は避けましょう。敷金や礼金、各種費用について、契約時に少しでも気になる点がある場合には、説明時などに確認し、不安点を取り除いたうえで契約をするようにしましょう。

■入居直後には写真を撮る

入居直後には室内と室外ともに写真を撮っておくことをおすすめします。というのも、入居する前から傷があったにも関わらず、貸主が把握していなかったケースは少なくないからです。

中には退去時にその傷を指摘され、原状回復費用として請求されるといったトラブルも散見されます。そのようなトラブルを未然に防ぐためにも、入居時には気になる箇所を写真に撮っておくことをおすすめします。

また、その際にはできるだけ多くさまざまな角度から撮っておくことが大切です。万が一入居前後で傷を見つけた場合には、念のため大家さんや管理会社に報告し、退去時まで写真を保管しておきましょう。

■退去時に借主が負担する箇所を確認する

退去時に借主が負担する箇所を確認することも大切です。一般的には、退去時に生じるクリーニング代やその他交換・修繕費用は敷金から差し引かれて精算されます。

しかし、物件によっては借主が別途費用を負担しなければならない項目が定められているケースもあるので注意が必要です。

【まとめ】敷金・礼金について正しく理解したうえで
契約しよう

敷金・礼金の定義や仕組み、返金されるケースなどについて解説しました。特に敷金・礼金ゼロなど一見魅力的とも思えるような物件でも、どこまで何を負担するのか把握しておかないと、後にトラブルに発展するリスクがあります。

そのため契約時の書類にしっかりと目を通し、不安や疑問点があれば早めに解消するように心がけましょう。